物业服务:后房地产时代空间与想象

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发表于 2019-06-13 01:56:43 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
凯丹公馆

“白银时代”到来,地产开发进入后房地产时代,持续几十年浩浩荡荡的房地产开发过后,数量众多的存量物业开始为资本带来更多想象。

以地产开发商更名和转型为例,房地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。而撕开物业管理的一角,2018年一个重要的行业现象是,房地产商将旗下物业板块公司分拆独立上市,成为行业的一个明显趋势。

直至进入2019年,还有房地产企业陆续不断向港交所提交物业公司上市申请。显然,行业变得“激荡”,也通过物业公司频繁的收并购展现出来。据了解,自2015年以来,物业服务企业之间的兼并、收购就不断上演,在2015年物业公司收并购达到高潮的时期,甚至超过200家。

从观点指数所研究样本企业来看,综合物业服务企业运营、管理、品牌、创新以及人气等各项指标和能力所评比出的TOP30物业服务企业,部分头部企业的物业管理面积已接近6亿平方米。

值得一提的是,这些头部物业企业中大部分就有房地产开发背景,以榜单中排名前十的物业服务公司为例,几乎没有哪家企业是完全独立的第三方。而即便把这份名单扩展至前三十,完全没有房地产开发背景的物业企业也屈指可数。

另外从营业收入方面来看,已有头部物业企业实现了营收超过百亿,而与之形成对比的是,部分物业企业营收还未达两位数。依靠关联方的扩张,物业服务企业开始展现出像房地产开发企业近年来的规模增长态势,头部企业各方面能力开始实现超越。

而综合几方面财务指标,毛利率是物业服务企业普遍表现较好的一项,一些即使在规模上尚未形成优势的企业,在这方面也保持较好,反而个别头部企业在对于企业营业成本的控制上略逊一筹。

显然,行业集中度不断提升,许多背靠房地产开发企业的物业服务公司变得更具优势。另一方面,仅依靠提供传统基础物业服务,已不能满足物业公司竞争力的需要。物业服务企业不断探索增值业务,以寻求新的利润增长点。这一切,都让物业服务行业变得更具想象。

存量风口与物业

物业服务行业作为后房地产时代的蓝海,在房地产开发开始放缓甚至停滞的情况下,被认为是资本、特别是房地产开发商寻求增长极的新支点。

根据国家统计局最新公布数据,2018年全国商品房销售面积171654万平方米,同比2017年增长1.3个百分点,增速同比回落6.4个百分点。与此同时,从房屋竣工面积上看,2018年1-12月,全国实现的房屋竣工面积93550万平方米,相比2017年下降7.8%,下降幅度比2017年扩大3.4个百分点。

事实上,行业现阶段的众多现象表明,经过二三十年开发,我国增量房市场已经逐渐见顶,增量房开发开始陷入瓶颈,“白银时代”到来已成为房地产行业的普遍共识。另一方面,经过了几十年的开发,国内存量房市场却开始展现出前所未有的前景。

与此同时,我国城镇化率在2017年为58.52%,预计在2020年,国内城镇化率将达到60%,还在持续推进的城镇化率也被认为是国内物业管理行业的利好因素之一。

中国产业信息网披露的一项数据表明,到2018年末,仅在住宅市场方面,全国城镇实有的住宅面积就达到203.25亿平方米,而如果按照80平方米每套的城镇家庭住房建筑面积计算,至去年末,全国城镇存量住宅套数达到25406万套。而预计到2020年,全国实有的住宅面积将达到221.21亿平方米,全国城镇存量住宅套数预计将进一步增加到27652万套。

一个事实是,根据物业管理行业相关机构近期发布的报告显示,目前,我国物业管理行业面积就已经达到约246.65亿平方米,行业面积复合增长率12.01%;与此同时,数据指出全国物业管理行业所实现的营业收入已超过6000亿元,复合增长率达13.66%。

国资委公布的一项数据也显示,我国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元,也就是说,按照这个规模增长,仅至2030年我国物业管理行业就有超过两倍的增长空间。以上这些数据表明,我国物业管理行业的市场在逐年增长,行业待挖掘的空间巨大。

在消费升级、存量物业面积持续增长的背景之下,国内许多行业人士认为,未来5年将是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期。数量巨大的存量物业亟需物业服务企业和资产运营公司的管理,而毫无疑问的是,将来在规模和口碑上具双重优势的企业,将更能占据行业的上风口。

从近两年公开的数据来看,为抢占物业服务市场这座“桥头堡”,同时为配合从“资产开发者”到“资产运营商”身份的转换,房地产开发企业不惜纷纷着手分拆旗下物业服务公司上市,将其尽早地推向资本市场。

据观点指数不完全统计,自2014年内地首家赴港上市物业公司彩生活登陆资本市场以来,至2017年,分别就有中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国陆续走向了资本市场。

2018年,物业企业寻求上市更是达到了高潮,期间除了南都物业赶赴上交所上市,雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务纷纷从房地产母公司中分拆出来登陆香港资本市场。

除此以外,大部分物业企业还把在新三板上市作为登陆A股和港股的跳板,如果算上近年在新三板上市的企业,登陆资本市场物业公司的数量则更多。据统计,在2016、2017年,物业公司在新三板上市的企业分别达24家、23家,至2018年,除去已摘牌企业,新三板挂牌物业企业共50余家。

物业并购潮与规模赛跑

虽然寻求上市的物业服务企业在不断增多,但值得注意的一个现象是,与房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比,目前物业行业的集中度仍处于较低水平,行业收并购和洗牌仍处于初始阶段,头部企业的规模在持续增长。

据行业研究机构披露的一项数据,目前整个物业服务行业企业数量达到11.8万家,而在现时国内物业管理行业246.65亿平方米的管理面积中,头部物业服务企业所占管理面积规模仍然较少。

与此同时,在观点指数所研究的样本企业里面,TOP10物业服务企业管理面积占TOP30管理面积比例超过60%。值得注意的一点,行业数据所反映出的一个变化是,管理面积在规模以上的物业管理企业数量在持续增长。此外在营业收入方面,这些头部物业公司也逐渐表现出向规模以上收入靠近的态势,物业管理行业集中度还在持续推进。

近年的公开数据显示,收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解,2017年以来,部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来,雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。

研究机构披露更早的数据则指出,在2015-2016年,物业行业市场统计到的企业收购数量总计超过300家,累计收购的物业管理面积逾6.2亿平方米。在收并购频繁发生的2015年,物业企业收购的物业服务公司就超过200家。

一方面,物业企业热衷于收并购,是因为收并购可以使公司规模版图在短时间内得到快速的扩张;另一方面,这种以资金为优势的扩张方式对物业企业品牌知名度的要求相对较低,这一定程度上降低了物业企业获得新增项目的门槛,因而一部分物业企业在发展前期往往依靠收并购发展规模。

值得一提的是,随着越来越多房地产开发公司分拆物业企业上市,物业服务企业依靠关联方开发获得管理面积变得比收并购更为重要。据了解,在管理面积排名靠前的物业服务企业中,有超过90%的企业就有着房地产开发的背景。

与此同时,行业研究数据也表明,即使关联方开发项目占比在减弱,那些具有开发背景的物业服务企业,其管理面积中大部分仍是通过房地产开发母公司开发的物业而来。

除此以外,除了收并购和依靠关联方两种方式扩张物业管理规模,物业服务企业还尽可能通过自身品牌的打造积极开拓第三方物业资源。据了解,即便是房地产开发企业旗下公司,大部分物业服务企业都保持着一定规模的第三方管理面积。

根据2018年中期数据,在雅生活服务所有管理面积当中,有超过55%的管理面积属于第三方拓展。此外,该项数字在金地物业等一些物业服务企业的占比则显得更高。

守住物业制高点:智能化与增值服务

规模前提仅作为行业发展前期优势所在,事实上,物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点,决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时,还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。

另一方面,物业管理正因为是劳动密集型行业,需要投入大量管理人员,所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多,这个意义上讲,物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。

2017年的一项研究数据表明,在物业管理行业的成本结构中,人力成本在整个物业公司的成本构成中占比最大,达到55%以上,其次才是一家物业公司正常运行所需的其他费用以及日常运行和维护费用。而部分上市公司年报数据也显示,物业企业人工成本占营业成本甚至超过60%。

行业的一个普遍现象是,为提升物业管理效率,同时降低人工成本,物业企业开始借助人工智能、大数据以及互联网新技术,搭建O2O社区服务平台,连接起用户、商家与服务提供者。这一方面提升了企业管理效率、降低成本,同时也进一步拓展了企业提供增值服务的想象空间。

以目前物业公司所提供服务为例,物业服务企业提供的传统基础物业服务主要包括安保、清洁、园艺以及维修维护等,而以社区金融、电商、家政、养老、空间运营为主要服务内容的业主增值服务和以物业代理、工程服务、咨询服务等为主的非业主增值服务正逐步成为物业服务企业创造利润增长极的制高点。

数据显示,物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升;与此同时,物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。从单个企业来看,部分企业如雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、永升生活服务在2018上半年增值服务收入占比分别达到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

而无论如何,物业管理本质上讲就属于服务行业,一家物业服务企业想要长时间立足行业市场,服务的品质和口碑最为关键。这个层面上来看,智能化的投入和增值服务的延展也许还能为企业如何提升服务质量和服务体验提供足够多的思考和启发。

图文来自于--观点地产网

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