敢问路在何方(下) 地产大咖论道交通与房产

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发表于 2022-01-21 11:28:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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Jay的地产漫谈

上期我们讲到,公交系统的缓慢发展已经无法支撑城市人口膨胀,而在高速公路基建方面,城市面临更严峻的挑战。多伦多高峰时段出行时间是物理用时的2.8倍。



就是说夜间无车时25分钟能够开到Downtown的人群,在早晚高峰上下班时分别需要卡在路上逾一个小时。而且这是平均值,按经验来说,实际情况应该更长一些。同时,有市场调研指出,在早高峰时,DVP高速上面每辆车里的平均人数在1.1-1.2左右空间上的无效浪费更促进恶性循环。


按照多伦多市2016年Employment Survey的数据,整个多伦多市41.1%(60万逾)的工作职位坐落在市中心。 问:“已知多伦多交通现状,市省政府工作效率和城市人口增量,请算出到底啥时候我能把前年东贵林炒的房子脱手?”




Jay真的不知道这个问题的答案。但我们可以由此确定两件事。未来更多的人会选择在自己居住的城市上班;更多的人会选择在自己上班的城市买房。政府也会把就业机会更均匀的引向周围城市的中心地带,以缓解人口增长带来的财政压力。


由此,我们可以大胆做出一些观察和假设。


首先就多伦多市内而言,城市规划面临着一个更改Zoning的问题。多伦多虽然一听上去给您感觉高楼林立,其实多数的土地还是RD (Residential Detached) Zoning,也就是说在这些区域内连建Townhouse都不行,城市规划部门管这些区域叫做黄带(Yellow Belt) 



在画圈的范围内是可以允许建密度稍大的住宅类型。如 Townhouse, Mid-Rise condos等。


但由于土地价值的猛涨,建筑成本增加,以及收紧的融资环境,建商们对多伦多市内建造这种中密度房源,并没有太大热情但这种中密度房源,正是一个健康房市系统里面所需要的“过渡性”房源。不然您让一个住在公寓里的三口之家,怎么一下子升级到Mid-town的独立屋里面去?




可是目前GTA范围内,45%物业单元是独立屋,35%物业单元是公寓,剩下的半独立,镇屋,中层公寓加在一起占20%。 

  

下图是Jay在Spadina和Bloor附近拍的照片,除了downtown core,多伦多市中心还是有大片的低密度住房,里面住的不乏钉子户。

     


由于行动力受限,密度也受限,Bloor/Danforth, 以及Eglinton 这两条横向交通线路未来会有很好的发展。例如East York的Danforth沿线,还是有很多目前来看本地居民尚可承受的物业。


另外,如果在Downtown 进行Condo公寓投资,任何过硬建商最便宜的楼盘都可以优先选择购入。在Downtown Core, 建商真的很重要,很多别的方面可以相对次要。您觉得多伦多市中心人口再增加30%以后,还会有多少人介意去住Jarvis和Shelbourne 这些街口?( 以前低收入人群聚集的坏地段,但走路去financial district 十分钟)


不是所有最热地段的楼盘都值得投资,尺价过贵的楼盘要慎入。记住,用温哥华的房价高来证明多伦多房价低的论点是不正确的。多伦多多数买家和投资者,并不能承受本地收入“入不敷出”这个状况。(即使国内有资产的家庭能够承受,幸福感也不会高);而温哥华的很多买家,不存在这个考量。很多东西不是有共同点就可以类比的。


但如果买入最热地段的话,就一定争取买大1+1户型,或者两室。多伦多的人口构成和年龄段比例,在向这个方向发展。


2. 出了多伦多Downtown, Midtown以后,可以多关注镇屋类的“过渡性“房源。一句话,物以稀为贵。另外Yonge&Finch地区的公寓投资来讲,也需要慎入。近期十几个买家一起抢offer的案例不绝于耳,Jay自己的客人前一阵刚从17个offer的大战中败下阵来。


 


3. 请一定,一定,一定不要轻视外围城市的商业或民宅主路。 旺的Hwy400;万锦列治文山的 highway 7; 密市的 Huontario, Britania; Oakville 的Dundas,杜兰区的Taunton。 这些街道以后的发展,只能“更高,更快,更强”。如我们之前所说,未来您家离多伦多市中心多远这个问题不会太重要了。您所居住城市中的交通动脉和就业中心,才会是最有竞争力的投资因素。


4. 游戏的最后,占地为王还是一个硬道理。生存空间上的争夺,最终是一场你死我活的零和博弈,而这个博弈的中心,就是人心无休止的欲望。 


韩愈为官三十年退休的时候终于买了个小公寓,诗言:“始我来京师,止携一卷书。辛勤三十载,已有此屋庐。此屋岂为华,为我自有余。”


试问你我,又有多少人能做到文公的这般淡然?



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