为什么不买别墅?

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发表于 2021-10-26 10:23:45 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

去年,朋友在成都牧马山某高端楼盘买了一个独栋别墅,耗资一千二百万。这个别墅离机场较近,离主城区有一定距离,可通过牧华路或者大件路进城,适合工作时间比较灵活的企业主。

(上图)实拍

受邀参观别墅,首先看到它带有一个一亩地的私家花园。这栋别墅并非是小区内的楼王,房价是小区内房价中位数的一栋。纯自住需求,买房、签合同、付款之后就开始了漫长的装修的过程。

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装修首先是对整个房屋进行设计,别墅的设计相对于洋房和高层要复杂很多。因为业主对于别墅的装修要求,相对高层要高出很多。朋友希望整个房产装修要引入到豪华的外观、实用的功能、安全性、智能化这四大特征。设计费无疑是高昂的,耗资40万,这仅仅只是一个普通的设计预算,也相当于高层一套普通装修的费用。设计之后开始了装修第一步,这栋别墅与高层不一样的地方是:它有一亩

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隐蔽工程同样重要,同样花费较大。隐蔽工程包含着众多的水、电、气线路的布局。

改造费用,改造是别墅独有的大的投入,比如房间的改造,有些房间的墙需要拆除,有些房间需要搭建,搭建大都采用现浇,第一步是进行支模做成模型,需要木工进场;然后在钢筋工进场绑扎钢筋;钢筋工完成后,经过检验合格再浇筑混凝土;混凝土浇筑完毕要进行养护,达到养护标准、达到相关强度,才可以结束养护,拆除模板,从而进入下一步装修。整个搭建过程,类似房屋施工,需要木工,钢筋工,泥工,漆工逐步完成。

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安保系统涉及到:门窗监控、每个房间、公共区域、花园等各个部位,不能有死角。

智能化是目前房屋装修的一个重点!包括智能家居、智能家电、以及智能操控系统,很多的酒店已经这样的应用了这样的功能。这样的功能运用需要借助互联网,借助智能家具的定制,家电的购买等,并做到统一的协调。

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整个房产的装修时间比较长,大约需要预算控制期一年到两年的时间。

从设计费、花园的装修、基装改造、室内新建以及养护时间等,各个角度综合对比,别墅都比洋房、高层花费更大。

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朋友基装需要500万左右的投入;而软装需要追求与硬装同样的效果,追求别墅匹配的品质,各项费用的叠加,加上家居配备,整个开支大约300万,意味着买一千二百万的房产,要额外支付800万的其他费用,方可达到入住的标准。而整个造价2000万的别墅,受众人群是非常狭窄有限的,后期在二手房卖出的过程中,有购买力或者有意愿购买的人群是比较窄的,从投资的角度,有夸张的说法:买别墅等于没有增值,因为你增值的部分都已经投入到上述的各项成本之中去了。

买别墅是为了什么?

---“情怀”,90%的人会这样认为。

城市别墅并不能享受真正的别墅情怀。大围合、看星星、看月亮;私家花园,小桥流水,花前月下;阳光普照;酒窖雪茄,各种轰趴酒会……一个五星级的家,这就是别墅情怀,可是住入城市别墅后才发现,仰望的并非星星、月亮,自家的花园也并非小桥流水,花前月下;仰望的只是城市高楼的天井,和“高低配”所带来的密密麻麻;

买别墅,当然要花园。城市别墅花园小,缺乏私密性,只是成为

(上图)实拍

成都当年早期的别墅,如

本质上,土地资源越来越稀缺,所以从城市别墅来说,往往你的情怀不能得到充分的满足,你入住之后发现你四周是被高楼所包围,是高层居民俯视的普通建筑物,而你的私家花园不私家,别人过路指指点点,进行着点评,私家花园并不能私密使用,因为密度高,但是,买这样的城市别墅,往往你付出的成本很高,单价至少是普通住宅的2到3倍。

对于别墅,还有一个隐形的后期费用,那就是养护成本,就像你买一部好车,有些车,看来价格并不昂贵,可是后续在做保养的时候,你会发现它的保养费用昂贵,相当于普通车辆一次保养的十倍的费用,让很多人叫苦不迭。而别墅具有同样的因素,如果是小开发商,物业差,这个楼盘后续很难有好的养护,如果别墅缺乏好的养护,比如很好的绿化景观养护,比如周边道路的养护,那么这个别墅将很快失去它的光辉。而大开发商所建造的别墅往往非常的稀缺,所以价格自然就更高。

Too Big To Change,高额装修费和改造费投入,船大难掉头,难以后期再做大的改动。细分市场,从流动性和受众人群来看,高层更得民心,受众人群广;

高额装修费和改造费投入,一套华丽的别墅,入住之后依然需要精细的保养和养护。而养护除了成本,还需要物管的支撑。

在过去几年,“高低配”是很流行的一个产品,特别是在杭州、广州等城市,一方面充分利用容积率,开发商把容积率用够,同时为了获取溢价,就要建造一定的别墅,比如联排,叠拼,洋房,这种产品的单价可以更高。在这种情况下,必然牺牲小区的地面空间,别墅会占地,从而牺牲了中庭、绿化景观、活动区域这样的空间。那么从高层的角度来说:空间少了;从别墅来说:自己成了被包围的对象;

贰爷观点:

别墅在设计费用、改造成本、基础装修、软装、保养养护等环节的固定投入都远远大于其他住宅产品;

别墅固定成本投入高居不下,必然降低它的回报率;受众面有限,必然减少别墅交易的谈判筹备。

每个中国人都有情怀;比如:每个北京人都有四合院情怀;每个苏州人都有园林情怀;每个成都人都有川西民居情怀......“情怀”是用来“靠近”的,不是用来“实现”的;情怀不能代替理性,有时候情怀是毒药,有时候情怀是魔鬼。

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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